Detak.news — Pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR) diperkirakan masih menghadapi tekanan dalam beberapa waktu ke depan. Hal ini seiring dengan transmisi suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) yang terus berlanjut. Hingga Juni 2026, KPR tercatat tumbuh melambat menjadi 4,4% secara tahunan (year on year/yoy) dari bulan sebelumnya yang mencapai 4,7% (yoy).

Berdasarkan Analisis Uang Beredar BI, outstanding kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA) tercatat sebesar Rp852 triliun pada pertengahan tahun ini. Perlambatan ini terjadi di saat total kredit properti justru masih tumbuh lebih tinggi. BI mencatat kredit properti mencapai Rp1.713,2 triliun pada Juni 2026 atau tumbuh 17,6% (yoy), meningkat dibandingkan pertumbuhan 17,2% pada bulan sebelumnya. Pendorong utamanya berasal dari kredit konstruksi yang melonjak 47,1% (yoy), sementara kredit real estate tumbuh 14% (yoy).

Survei Perbankan BI menunjukkan pada triwulan II-2026, bank-bank memperketat kebijakan penyaluran kredit baru, terutama pada segmen kredit konsumsi. Segmen ini mencakup KPR, KPA, kredit multiguna, dan kredit konsumsi lainnya. Pengetatan dilakukan melalui penyesuaian suku bunga, plafon kredit, jangka waktu pinjaman, hingga biaya persetujuan kredit. Pada periode Mei-Juni 2026, BI telah menaikkan suku bunga acuan (BI Rate) sebesar 100 basis poin menjadi 5,75%.

Chief Economist PT Bank Permata Tbk (Permata Bank), Josua Pardede, mengungkapkan bahwa kredit konsumsi menjadi segmen yang paling cepat mengalami kenaikan suku bunga pada penyaluran kredit baru. Menurutnya, langkah ini mencerminkan kehati-hatian bank dalam mengantisipasi meningkatnya risiko pembiayaan rumah tangga.

Peningkatan biaya pinjaman berpotensi menahan permintaan masyarakat terhadap pembelian rumah, terutama ketika daya beli belum pulih sepenuhnya. Josua menilai tren tersebut mengindikasikan prospek KPR masih akan menghadapi tekanan pada semester II-2026. Ia juga mengingatkan bank tetap perlu menjaga keseimbangan antara mitigasi risiko dan keberlanjutan pertumbuhan kredit konsumsi.

“Bank tetap perlu berhati-hati agar kenaikan bunga konsumsi tidak berlebihan. Kenaikan bunga konsumsi yang terlalu tinggi berisiko semakin menekan permintaan rumah, kendaraan, dan barang tahan lama, sekaligus meningkatkan risiko gagal bayar rumah tangga,” jelas Josua.

Josua menambahkan, secara mekanis, kredit modal kerja dapat merasakan transmisi paling cepat pada portofolio yang sudah ada. Hal ini karena jangka waktunya umumnya lebih pendek, sering diperpanjang, dan lebih banyak menggunakan bunga yang dapat ditinjau ulang. Kredit investasi biasanya menyesuaikan lebih lambat karena jangka waktunya panjang dan banyak kontraknya telah menetapkan bunga untuk periode tertentu.

“Jadi, urutannya adalah kredit konsumsi paling cepat mengalami kenaikan pada penawaran baru karena faktor risiko, kredit modal kerja paling cepat mengalami penyesuaian pada fasilitas yang diperpanjang, sedangkan kredit investasi cenderung paling lambat,” tutur Josua.

Dengan pertumbuhan KPR yang turun dari 4,7% menjadi 4,4% pada Juni serta sinyal permintaan yang menurun, pembiayaan perumahan diperkirakan akan tetap menjadi segmen dengan pertumbuhan paling terbatas dibandingkan sektor properti lainnya. Sebaliknya, ekspansi kredit properti masih akan lebih banyak ditopang oleh pembiayaan konstruksi yang tumbuh kuat seiring berlanjutnya pembangunan berbagai proyek properti dan infrastruktur.

PT Bank Mandiri (Persero) Tbk (BMRI) mencatat pertumbuhan KPR secara bank only sebesar 4,34% (yoy) menjadi Rp70,7 triliun sepanjang paruh pertama tahun ini. Porsi kredit perumahan Bank Mandiri tercatat 56,8% dari total kredit konsumer perseroan.

Sebagai bank dengan portofolio KPR terbesar, PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) telah menyalurkan kredit perumahan sebesar Rp332,89 triliun per Juni 2026, tumbuh 4,8% (yoy). Pertumbuhan ini didorong oleh KPR subsidi yang meningkat 8,1% (yoy), sedangkan non subsidi naik 2% (yoy). Untuk kredit konstruksi, BTN mengalami kontraksi 13,8% (yoy). Kredit mortgage BTN tercatat tumbuh 5,8% (yoy) per Juni 2026.

KPR Menjadi Lebih Mahal

Chief Economist PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF, Martin D. Siyaranamual, menyampaikan bahwa tekanan terhadap nilai tukar rupiah, kebutuhan pembiayaan pemerintah, serta kondisi global membuat BI ke depan masih harus mempertahankan kebijakan moneter yang agresif. Salah satu langkahnya adalah ruang kenaikan BI Rate yang terbuka lebar di semester II.

Martin menilai, kenaikan suku bunga acuan akan berdampak langsung terhadap pembiayaan perumahan. “Implikasinya adalah cost of fund, implikasinya rate KPR yang akan lebih mahal, implikasinya permintaan rumah, permintaan KPR itu pasti akan tertekan,” ujar Martin.

Kondisi tersebut menjadi tantangan bagi bisnis pembiayaan perumahan, termasuk bagi SMF sebagai penyedia likuiditas sekunder bagi pasar KPR. “Implikasinya perjalanan bisnis PT SMF itu menghadapi tantangan. Tapi itu tidak bisa kami hindari, karena kondisinya memang saat ini Bank Indonesia harus bersikap lebih agresif,” katanya.

Martin menjelaskan, kenaikan BI Rate bertujuan menjaga daya tarik aset keuangan domestik sehingga aliran modal asing kembali masuk dan menopang stabilitas nilai tukar rupiah. SMF memperkirakan BI Rate pada akhir 2026 berpotensi mencapai 6,75% dalam skenario pesimistis. Sementara pada skenario moderat, suku bunga acuan diperkirakan masih naik sekitar 50-75 basis poin menjadi sekitar 6,25%.

“Posisi terakhir ini kemungkinan besar ada di angka 6,25%, tapi kami melihat di riset ekonomi itu bisa mencapai 6,75%,” katanya.